深圳市天健（集团）股份有限公 司连络债券 2025 年追踪评级禀报 （24 天健 Y1） 中鹏信评【2025】追踪第【298】号 01                 信用评级禀报声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成录用关系外，本评级机构及评级从业东说念主员与评级对象不存 在职何足以影响评级行动寥寂、客不雅、公说念的关联关系。 本评级机构与评级从业东说念主员已本质尽责拜谒义务，有充分情理保证所出具的评级禀报征服了着实、客不雅、 公说念原则，但不合评级对象过火连络方提供或已阐扬对外公布信息的正当性、着实性、准确性和完满性 作任何保证。 本评级机构依据里面信用评级要领和责任方法对评级扫尾作出寥寂判断，不受任何组织或个东说念主的影响。 本评级禀报不雅点仅为本评级机构对评级对象信用情状的个体认识，不当作购买、出售、握有任何证券的 忽视。本评级机构不合任何机构或个东说念主因使用本评级禀报及评级扫尾而导致的任何赔本负责。 本次评级扫尾自本评级禀报所注明日历起奏效，有用期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受 评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时间变更信用评级。本评级机构辅导报 告使用者应实时登陆本公司网站体恤被评证券信用评级的变化情况。 本评级禀报版权归本评级机构扫数，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除录用评级合同商定外， 未经本评级机构书面喜悦，本评级禀报及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务举止或其他用途。                             中证鹏元资信评估股份有限公司    深圳市天健（集团）股份有限公司连络债券2025年追踪评级禀报               （24天健Y1） 评级扫尾                                   评级不雅点                                        ?     本次等第的评定是商量到：深圳市天健（集团）股份有限公司（以                     本次评级        前次评级                                              下简称“天健集团”或“公司”，股票代码：000090.SZ）系深圳市  主体信用等第                   AA+    AA+         东说念主民政府国有钞票监督不竭委员会（以下简称“深圳市国资委”）  评级瞻望                     踏实      踏实         旗下建工业务板块的中枢筹办主体，公司筹办主要淹没的区域经济                                              订单质地较好且弥散，异日施工业务收入握续性较强，且优质房地                                              产神色为公司异日利润提供一定相沿。但中证鹏元也体恤到，公司                                              债务界限仍较高，存在一定资金压力和偿债压力，部分区域房地产                                              神色去化冷静，追踪期公司计提较大金额的存货跌价准备，但房地                                              产行业握续调节的布景下， 公司地产神色仍靠近减值风险等风险因                                              素。此外，需要珍贵本期债券在歇业计帐时的返璧轨则劣后于公司                                              等闲债务。 评级日历                                            神色                2025.3     2024     2023     2022                                            总钞票                618.32   639.03   694.76   692.99                                            归母扫数者权利            146.16   145.89   145.76   137.14                                            总债务                225.52   227.42   232.20   266.81                                            营业收入                28.85   213.57   269.99   264.64                                            钞票减值赔本               0.00    -5.27    -1.96    -6.55                                            净利润                  0.14     5.94    15.05    19.73                                            筹办举止现款流净额          -15.93    11.40    70.97   -14.55                                            净债务/EBITDA             --     6.15     4.91     4.30                                            EBITDA 利息保险倍数          --     3.71     3.80     5.23                                            总债务/总老本           60.02%    60.22%   66.10%   71.01%                                            FFO/净债务                --   2.52%    0.41%    6.97%  连络形势                                      EBITDA 利润率             --   10.08%   10.01%   15.93%                                            总钞票答复率                 --   1.91%    3.34%    5.06%   神色负责东说念主：刘伟强                                速动比率                 0.80     0.80     0.70     0.65   liuwq@cspengyuan.com                     现款短期债务比              1.08     1.32     0.93     0.79                                            销售毛利率             13.40%    15.93%   14.60%   20.35%   神色组成员：焦玉如                                钞票欠债率             75.70%    76.49%   78.26%   79.67%                                        尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3   jiaoyr@cspengyuan.com                                        月财务报表，中证鹏元整理   评级总监：   连络电话：0755-82872897 正面 ?    当作深圳市属建工业务板块的中枢筹办主体，高档第的施工禀赋仍赋予其较强的区域竞争力。公司系深圳市建工板      块的主要市属筹办平台，获利于与深圳市政府的雅致连络，公司联贯较多深圳市政府单元和国有企业订单。扫尾 ?    公司施工业务区域和客户质地仍较好，在手订单弥散，异日施工收入握续性强。公司施工业务客户仍主要为深圳市      政府或国有企业，神色主要蚁集于广东省内，区域风险不高；扫尾 2024 年末公司在手未完工神色金额 230.70 亿元，      对异日建筑施工收入造成较好相沿。 ?    房地产业务可结转及位于一线城市的可售神色仍弥散，可为异日利润提供一定相沿。扫尾 2024 年末，公司房地产项      目已售未结算面积、尚未销售面积辩别为 35.45 万宽绰米、97.42 万宽绰米，深圳、广州 2 个一线城市已售未结算、      尚未销售面积计算数辩别为 21.68 万宽绰米、24.00 万宽绰米，均以商住神色为主，且深圳地区售价较高。 体恤 ?    本期债券在歇业计帐时的返璧轨则劣后于公司等闲债务。字据本期债券召募讲明书，本期债券在歇业计帐时的返璧      轨则劣后于公司等闲债务。 ?    公司部分房地产神色去化冷静，仍靠近减值风险。公司在售神色中去化较慢的包括苏州、南宁等地神色，扫尾 2024      年末，两地尚未销售面积计算 62.40 万宽绰米；此外，深圳坪山和悦府神色界限较大且去化较慢，广州神色去化周期      较长。2024 年，公司对广州、南宁、苏州等地的神色计算计提跌价准备 5.12 亿元；往日末，存货累计跌价准备余额      底调节，公司当地房产神色仍将接续靠近减值风险。 ?    建筑施工业务回款周期接续拉长，靠近一定的资金压力。2024 年地产神色销售界限大幅下滑，拉低往日筹办举止净      现款流入。公司施工业务在手合同界限较大，但神色结算程度受下流基建及地产资金链偏紧等影响，公司垫资压力      加大。同期，扫尾 2024 年末，公司主要在建房地产神色尚需投资 47.18 亿元，公司后续资金需求较大。 ?    公司债务界限仍较高。尽管公司放缓地产斥地节律、加强债务管控，2024 年以来债务界限得到压降、债务结构有所      优化。但受行业资金密集型本性影响，公司债务界限仍较高，FFO 对债务的淹没才能较弱。 异日瞻望 ?    中证鹏元给以公司踏实的信用评级瞻望。咱们以为公司业务握续性强，合座盈利才能尚可，筹办风险和财务风险相      对可控。 本次评级适用评级方法和模子     评级方法/模子称呼                                                    版块号     建筑施工企业信用评级方法和模子                                    cspy_ffmx_2023V1.0     外部稀奇支握评价方法和模子                                      cspy_ffmx_2022V1.0 注：上述评级方法和模子已泄露于中证鹏元官方网站 本次评级模子打分表及扫尾     评分要素    主见              评分等第      评分要素   主见                评分等第             宏不雅环境                4/5          初步财务情状                   5/9     业务情状                              财务情状             行业&运营风险情状           6/7            杠杆情状                   4/9              行业风险情状           3/5          盈利情状                            强              筹办情状             6/7         流动性情状                            7/7 业务情状评估扫尾                      6/7   财务情状评估扫尾                               7/9             ESG 身分                                                          0  调节身分       关键稀奇事项                                                          0             补充调节                                                            0 个体信用情状                                                                    aa+ 外部稀奇支握                                                                      0 主体信用等第                                                                    AA+ 注：各主见得分越高，示意线路越好。 本次追踪债券概况  债券简称         刊行界限（亿元）       债券余额（亿元）      前次评级日历           债券到期日历 一、 债券召募资金使用情况   “24天健Y1”召募资金扣除刊行用度后原筹划用于偿还到期债券“21天健Y1”。“23天健Y1”及 “24天健Y1”共用一个召募资金专户，扫尾2025年5月31日，该召募资金专项账户余额为0元。 二、 刊行主体概况   追踪期内公司总股本、控股股东及内容抑止东说念主均未发生变化。扫尾2025年3月末，公司总股本仍为 深圳市国资委，公司股权结构见附录二。   公司仍为深圳市国资委旗下建工板块主要筹办主体，业务领域包括建筑施工、房地产斥地及城市服 务等。扫尾2024年末，公司主要业务板块及筹办子公司无关键变化，情况如下表所示。 表1 2024 年主要子公司财务数据（单元：亿元） 子公司称呼                  握股比例    业务板块   总钞票      净钞票      营业收入      净利润 深圳市政集团有限公司              100%   建筑施工   229.96    31.81     69.01    -1.68 深圳市粤通设立工程有限公司           100%   建筑施工    31.04     6.34     11.70    -0.02 深圳市光明建工集团有限公司           51%    建筑施工    15.64     1.13     14.65    0.19 深圳市特区建工能源设立集团有限公司       55%    建筑施工    30.89     1.49     10.14    -0.30 深圳市天健地产集团有限公司           100%   空洞斥地   353.40    43.20    103.74    7.92 深圳市天健城市服务有限公司           100%   物业不竭    12.27     2.21     14.47    0.14 尊府着手：公司 2024 年年度禀报，中证鹏元整理 三、 运营环境    宏不雅经济和政策环境 内需，推动经济沉稳朝上、结构向优 平。一揽子存量政策和增量政策握续发力、靠前发力，效果徐徐显露。出产需求接续规复，结构有所分 化，工业出产和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保握韧 性，铺张超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型经由中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生 产力和高时刻产业稳步增长，债务和地产风险有所下跌，国外进出情状精深，阛阓活力信心增强。二季 度外部场地严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和恬逸率或靠近压力。国内新旧动能调节，有用需求 不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落 实，进一步扩内需尤其是提振铺张，效率稳服务、稳企业、稳阛阓、稳预期，以高质地发展的详情趣应 对各式概略情趣。二季度货币政策接续保管戒指宽松，保握流动性充裕，推动通胀顺心回升，接续踏实 股市楼市，莳植新式政策性金融用具，支握科技革命、扩大铺张、踏实外贸等。财政政策握续用劲、更 加过劲，财政刺激有望加码，增多刊行超始终止境国债，支握“两新”和“两重”领域，扩大专项债投 向领域和用作神色老本金范围，同期推动财税体制篡改。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房， 握续用劲推动房地产阛阓止跌回稳。科技革命、新质出产力领域要因地制宜推动，握续增强经济新动能。 面对外部冲击，我国将以更猖獗度促进铺张、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲有用的政策顶住外部 环境的概略情趣，揣度全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。   详见《关税博弈，坚定作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济瞻望》。   行业环境   （一）房地产行业环境   房地产阛阓销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市最初设立，供给端复苏仍需时候，地盘投 资及新开工仍在低位，在融资支握和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善；2025年房地产市 场下行压力仍在，但跌幅有望收窄，行业进入磨底设立阶段 中城市成交面积同比已诱骗改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速设立，一线城市房 价趋于踏实。受库存高企、策略松弛影响，房企聚焦高能级城市土拍阛阓，寰宇地盘阛阓短期仍承压， 新开工面积、房地产斥地投资增速仍处于低位，合座投资意愿未赫然改善。行业融资政策握续宽松，专 项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需体恤弱禀赋房企的政策落地效果。合座来看，2025年中国 经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，阛阓仍在磨底状态，但供需两头政策握续发力，行业基本面 有望徐徐设立。   详见《信用瞻望2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企松弛过冬》。   （二）建筑施工行业环境 缓，行业基本面合座偏弱；陪同稳增长政策加码、最大界限化债落地实施和房地产止跌回稳相沿，预 计 2025 年建筑业处于弱复苏区间   建筑业下流需求主要来自基础设施设立和房地产固定钞票投资。受房地产阛阓握续筑底设立及房企 资金链焦炙影响，国内房地产斥地投资握续下行。稳增长布景下，基建投资在带动建筑需求增长中阐述 病笃作用，但受限于地盘财政弱化、场合政府财力和 PPP 神色政策收紧等身分，对建筑需求拉动效应有 所弱化，2024 年国内建筑业新签合同金额同比减少 5.29%。房地产行业仍处于筑底调节阶段、景气度较 低，对建筑需求造成连累，类似场合政府资金紧均衡和债务管控，2024 年国内建筑业总产值增速为   瞻望 2025 年，宽松政策实施后房地产行业初步达成止跌回稳，且预期刺激政策无间推出有助于提 振斥地投资；与此同期，稳增长政策握续加码，最大界限化债安排有用缓解场合政府财政压力，场合政 府可腾挪更多资源用于经济发展从而带动建筑业务量增长。此外，2024 年下半年以来超始终止境国债和 场合政府专项债加速刊行动部分领域提供资金相沿，基建投资结构性增漫空间较大。空洞来看，揣度   详见《信用瞻望 2025|建筑行业：需求角落改善，行业弱复苏可期》 四、 筹办与竞争   当作深圳市属建工业务板块的中枢筹办主体，公司仍具有筹办设想、设立、斥地、运营、服务的全 产业上风。追踪期内公司主营业务收入仍以建筑施工、房地产斥地为主，城市服务收入当作补充。其中 房地产销售收入较为踏实，建筑施工业务收入随行业趋势及公司主动松弛业务而大幅下跌，城市服务收 入稍稍高潮。收入里面对消主要仍为公司部分房地产神色由子公司总承包施工所致。   追踪期内公司中枢毛利润着手仍为房地产销售，建筑施工因行业竞争热烈导致毛利率水平较低，对 毛利孝顺序于房地产销售。其他城市服务（物业服务）因行业竞争热烈毛利率走低，进一步拉低城市服 务业务合座毛利率水平。受房地产销售毛利率略有高潮影响，2024年销售毛利率较上年略有增多。 表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元、%） 神色                金额       占比 毛利率            金额       占比 毛利率             金额       占比 毛利率 建筑施工           17.20     59.60    3.75    115.25    53.96      4.96   192.92    71.45      6.20 房地产销售          11.03     38.24   26.90    103.10    48.27     27.22   103.40    38.30     26.35 城市服务收入          4.21     14.60   11.10     19.22     9.00     11.65    18.12     6.71     11.44  -其他城市服务        3.33     11.54    4.08     14.64     6.85      5.23    13.86     5.13      7.54  -物业租借          0.83      2.89   42.68      4.21     1.97     36.41     4.00     1.48     30.30  -棚更神色不竭服务      0.05      0.17   -50.22     0.37     0.17    -15.45     0.26     0.10    -69.49 里面抵销            -3.59   -12.44       --   -23.99   -11.23        --   -44.44   -16.46        -- 计算             28.85    100.00   13.40    213.57   100.00     15.93   269.99   100.00     14.60 尊府着手：公司 2023-2024 年年度禀报、公司提供，中证鹏元整理      （一）建筑施工业务      高档第的施工禀赋、与当地政府及国企的雅致连络，仍赋予公司较强的神色承揽才能；2024年新 签名面前跌，但在手订单仍较弥散且客户较优质，神色储备质地仍较好；公司回款程度减缓，垫资施 工压力加大   公司建筑施工业务仍涵盖各样市政基础设施工程领域。主要业务口头仍以施工承包为主，工程总承 包次之。        公司施工禀赋等第高且全面、时刻实力仍较强。扫尾2024年末，公司仍领有1个市政公用工程总承 包特级禀赋、17个壹级禀赋1，触及市政、公路、桥梁、房建、机电装配、水利水电等多方面。2024年， 公司先后获取省优工程4项、省优质结构工程3项等多项工程创优恶果。        新签神色大幅下跌，获利于较弥散的神色储备界限且较优的客户禀赋，神色储备质地仍较好。2024 年新中标合同154项，合同金额135.7亿元，较上年新签合同金额下跌31.94%，系公司聚焦投标优质神色， 新签合同金额降幅超出行业水平；期末公司在手神色未完工部分金额230.70亿元，神色业主蚁集于深圳 市政府单元及国企，所在区域经济实力较强。     表3 扫尾 2024 年末公司未完工神色情况（团结对消前）（单元：个、亿元）     业务口头                   神色数目               神色金额        累计说明收入            未完工部分金额     施工承包                       170              472.09             241.15       191.23     工程总承包（EPC）                  26               84.18              37.93        38.50     养护神色                        14                5.14               3.56         0.96     计算                         210              561.41             282.64       230.70 尊府着手：公司 2024 年年度禀报，中证鹏元整理        受下流连累，工程垫资压力加大。2024年公司回款金额占结算金额比例较上年下跌。鄙人游基建与 地产领域资金链多数偏紧的场地下，工程回款程度滞后将进一步加大神色设立的垫资压力。 表4 比年公司完工（已齐全验收）神色的情况（单元：个、亿元）     年度      神色数目     神色金额      已说明收入          结算金额       回款金额      回款金额占结算金额比例 尊府着手：公司 2023-2024 年年度禀报，中证鹏元整理            （二）空洞斥地业务        地产行业握续调节，公司放缓斥地设立节律，比年地产销售金额大幅波动，公司在售、在建神色 储备较为弥散，神色蚁集于经济较发达区域，握续筹办才能较强，但须体恤部分心色于2024年计提较 大额的减值赔本，神色仍靠近去化压力及减值风险        天健地产物牌在深圳等地仍具有一定驰名度。公司空洞斥地业务的中枢子公司仍为深圳市天健地产 集团有限公司（以下简称“天健地产集团”），其领有房地产斥地企业壹级禀赋，业务要点布局深圳、 广州、长沙、苏州等城市，产物类型以中高端住宅为主，以保险性住房、写字楼、酒店、城市空洞体、 产业园区等为补充。2024年天健地产集团获中国房地产百强企业第51名、深圳市房地产斥地行业空洞实 力十强。        城市更新神色徐徐去化，存量商住神色利润空间有限，地产销售利润可能进一步承压。2024年公司 结算的房地产神色以天健悦湾府、天健天骄北庐（回迁房）及成皆麓湖天镜为主，三个神色往日辩别确 认收入63.78亿元、14.79亿元、8.48亿元，毛利率辩别为22.88%、70.48%、13.21%。其中天健悦湾府、 成皆麓湖天境为首年交房、毛利率不高，当作城市更新神色的天健天骄北庐（回迁房）对房地产销售利 润造成病笃相沿。跟着城市更新神色缓缓去化，类似公司在苏州、南宁的房地产神色毛利率合座处于较 低水平，公司地产销售毛利率仍有下探空间。   追踪期内房地产神色销售界限同比下滑，但在售货值仍较弥散，需体恤部分心色靠近的去化压力。 地产行业握续调节，公司放缓斥地设立节律，2024年预售金额71.99亿元，同比下滑48.62%。扫尾2024 年末，公司主要在售房地产神色21个，已售未结算面积、尚未销售面积辩别为35.45万宽绰米、97.42万 宽绰米，其中深圳、广州2个一线城市已售未结算、尚未销售面积计算数辩别为21.68万宽绰米、24.00万 宽绰米，均以商住神色为主，且深圳地区售价较高。去化较慢的包括苏州、南宁地区神色，两地尚未销 售面积计算62.40万宽绰米，其中苏州清风和景雅苑、泓悦府去化相对较慢；此外，深圳坪山和悦府项 目界限较大且去化较慢，广州三个神色去化周期较长。2024年公司将位于广州、南宁、苏州等地的神色 计算计提跌价准备5.12亿元，商量面前房地产行业销售仍在筑底调节，公司上述区域地产神色仍靠近一 定的去化压力及减值风险。 表5 扫尾 2024 年末主要在售神色情况（单元：万宽绰米）                                  计容       可售      累计预      累计结       期末 城市     神色称呼           神色业态                                  建面       面积      售面积      算面积      去化率 深圳   光明和瑞府     东说念主才房神色              18.36   17.21    12.34       0     72% 深圳   天健天骄北庐    商住神色               12.64    9.36     8.72     7.97    93% 深圳   天健悦湾府     住宅神色               12.63    8.48     7.83     7.21    92% 深圳   天健悦桂府     商住神色                7.20    5.81     5.40     5.39    93% 深圳   坪山和悦府     商住神色               23.36   16.04     3.71       0     23% 深圳   天健和郡府     可售性东说念主才房+回迁安置房       13.10    5.09     3.47       0     68% 深圳   天健天骄西筑    商住神色                1.18    0.69     0.54     0.54    78% 广州   天健天玺花圃    商住神色                6.73    5.59     4.89     4.61    87% 广州   天健云山府     商住神色                5.67    4.57     3.76     3.63    82% 广州   天健东玥台     商住神色                4.28    4.16     2.34     1.96    56% 惠州   天健书香名邸    商住神色               23.40   23.00    15.42    15.31    67% 南宁   天健城       商住神色               53.64   51.91    33.40    33.19    64% 南宁   天健西班牙小镇   商住神色               20.66   20.65    17.40    17.40    84% 南宁   天健和府      商住神色               23.97   19.81    12.74    12.62    64% 苏州   清枫和苑      住宅                  5.61    6.18     6.03     5.83    98% 苏州   清风和景雅苑    住宅                  6.94    7.85     5.25     4.64    67% 苏州   山棠春晓      别墅                  3.16    5.30     5.09     5.04    96% 苏州   泓悦府       住宅                 32.68   34.53     3.93       0     11% 长沙   天健城       住宅、公寓、商铺、写字楼       36.41   33.94    31.14    25.50    92% 长沙   云麓府       住宅、商铺               5.35    5.35     4.71     4.39    88% 成皆   麓湖天境      住宅                  5.29    5.73     5.73     3.14    100%        计算                              322.24   291.25     193.83       158.38    67% 尊府着手：公司 2024 年年度禀报，中证鹏元整理      地产行业握续调节，公司放缓斥地设立节律。扫尾2024年末，公司主要在建神色6个，在建神色预 计总投界限较2023年末的260亿元大幅下跌。其中天健和郡府于2024年7月开售，该神色为宝安区新安街 说念宝城43区碧海花圃棚户区改良神色。2024年公司新增拿地深圳前海神色，系期末公司惟一的土储神色， 神色地盘总价款14.35亿元，扫尾期末已全额交纳。 表6 扫尾 2024 年末公司主要在建神色情况（单元：万宽绰米、亿元）  城                               权利比       筹办计容建           揣度总投资             累计投资总        神色称呼          神色业态  市                                例         筑面积             金额                金额       天健和悦府       商住神色           100.00%           23.36             49.57        40.27 深圳    天健和瑞府       可售性东说念主才房         70.00%            18.36             34.28        24.97       天健和郡府       可售性东说念主才房+回迁安置房   100.00%           13.10             17.27        10.57       泓悦府 A 区                                       5.99 苏州    泓悦府 B 区一期   商住神色           70.00%             8.98             69.58        47.72       泓悦府 B 区二期                                    17.71       计算                                           87.50            170.71       123.53 尊府着手：公司 2024 年年度禀报，中证鹏元整理      （三）城市服务业务      城市服务业务为公司建筑施工与房地产斥地产业链的价值蔓延，业务涵盖物业服务、生意运营服务、 棚户区改良服务等方面，收入辩别计入其他城市服务、物业租借及棚更神色不竭服务收入。受物业服务 不竭神色增长拉动，比年城市服务业务收入达成快速增长。      公司深圳地区自有物业阛阓价值较高，2024年出租率仍高，对公司利润水平造成一定补充      公司的生意运营服务主要为自有生意物业的筹办租借，主要包括住宅租借、写字楼及生意物业租借 和工业厂房租借。扫尾2024年末，公司位于深圳地区的主要物业可租面积达34.69万宽绰米，租借物业 较为优质。 业出租率处于较高水平，其中2023年新增出租的天健云途龙岗神色，2024年平均出租率82.13%，较上年 高潮11.63个百分点。 五、 财务分析      财务分析基础讲明      以下分析基于公司提供的经天健管帐师事务所（稀奇等闲搭伙）审计并出具要领无保属认识的 年审计禀报及未经审计的2025年1-3月财务报表。       老本实力与钞票质地   追踪期内公司松弛中枢业务、握续压降债务界限、优化债务结构，类似地产神色减值拉低公司利 润，钞票界限有所松弛，仍需体恤房地产神色靠近的减值风险和建筑施工成本的回收风险；同期公司 当作国有上市企业多元且运动的融资渠说念仍赋予其相等强的流动性资源获取才能   公司握续压降债务界限，但老本结构仍以欠债为主，且产权比例高企。扫尾2025年3月末，公司所 有者权利计算150.25亿元，以未分派利润过火他权利用具为主；期末其他权利用具账面价值为31.98亿元， 为“23天健Y1”和“24天健Y1”两期可续期债券。 图1 公司老本结构                                       图2 2025年3月末公司扫数者权利组成        总欠债          扫数者权利       产权比率（右）        亿元                                                        实收老本                                                                      老本公积 尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计              尊府着手：公司未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中 禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理                证鹏元整理   公司业务围绕建筑施工及房地产斥地张开，钞票以存货（房地产神色进入）及合同钞票（建筑施工 业务成本）等流动性钞票为主。受公司主动松弛建筑施工及地产业务影响，2024年末公司钞票界限有所 同比下跌。   公司存货主要为房地产神色，跟着神色去化及减值计提，追踪期存货账面价值握续下跌。2024年公 司对位于南宁市等地多个神色进行减值测试评估，计提存货跌价准备5.12亿元。扫尾2024年末，存货累 计跌价准备余额为15.16亿元，期末公司存货中苏州、南宁区域房产神色年末余额辩别为58.30亿元、 要为西丽汽车城神色地块价值23.76亿元。 主要仍为施工业务应收结算款，2024年末，应收账款3年以上账面余额占比35.74%，较上年账龄接续拉 长；同期公司计提坏账准备占比16.79%，回款压力仍大。公司无形钞票主要仍为PPP神色进入带来的特 许筹办权及外购禀赋。   此外，公司握有的投资性房地产质地仍较好，主要位于深圳市，出租率较高且均遴荐成本口头进行 后续计量，其中部分物业取得时候较早、成本较低，现在阛阓价值高于账面价值。公司其他权利用具投 资仍为对深圳莱宝高技术股份有限公司（002106.SZ）、上海临港控股股份有限公司（600848.SH）等的 股权投资，以公允价值计量，其账面价值受股价波动影响较大；2024年末，因其他权利用具投资公允价 值变动计入其他空洞收益的余额为3.56亿元。    扫尾2024年末，公司受限钞票计算33.00亿元，主要为用于告贷典质的无形钞票、投资性房地产及 合同钞票，受限钞票占比拟低。 表7 公司主要钞票组成情况（单元：亿元）         神色                       金额        占比           金额            占比        金额            占比 货币资金                    83.67    13.53%      100.64         15.75%   107.18         15.43% 应收账款                    31.64        5.12%    33.41          5.23%    28.78          4.14% 存货                     230.22    37.23%      232.58         36.40%   264.47         38.07% 合同钞票                   139.61    22.58%      138.36         21.65%   155.22         22.34% 流动钞票计算                 508.01    82.16%      528.30        82.67%    582.67        83.87% 其他权利用具投资                 8.65        1.40%     8.77          1.37%     8.62          1.24% 投资性房地产                  27.58        4.46%    28.74          4.50%    31.90          4.59% 无形钞票                    12.97        2.10%    13.25          2.07%    14.26          2.05% 其他非流动钞票                 29.76        4.81%    29.17          4.56%    26.39          3.80% 非流动钞票计算                110.32    17.84%      110.73        17.33%    112.09        16.13% 钞票整个                   618.32   100.00%      639.03        100.00%   694.76        100.00% 尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理      盈利才能    建筑行业利润握续压降，2024年公司松弛建筑施工业务连累公司收入界限大幅下跌，地产神色减值 进一步拉低公司净利润线路，2024年公司总钞票答复率有所下跌。2024年公司毛利率略有回升，但受地 产及建筑行业握续调节、结算的地产神色存在互异等影响，异日公司毛利率可能回落。商量到公司工程 施工、房地产神色储备弥散，异日收入握续性强，深圳地区地产神色可为公司异日利润提供一定相沿， 公司盈利才能有望保管。 图3 公司盈利才能主见情况（单元：%）                    EBITDA利润率                 总钞票答复率 尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报，中证鹏元整理    现款流与偿债才能   公司优化债务结构，始终债务占比晋升。公司债务以债券、银行告贷、应付单子过火他应付款中有 息债务为主。 2025年3月末，其他应付款中向小股东告贷的债务界限8.10亿元。同期末公司银行贷款利 率介于2.4%-5.88%，存续债券票面利率介于2.06%-3.98%。公司于2025年4月刊行了4亿元的“25天健集 SCP001”，票面利率为1.83%，用于偿还公司到期的“24天健集SCP002”，后者票面利率为2.06%，公 司债务融资用具融资成本接续下跌。合座来看，公司债务融资成本较低。   公司筹办性负借主要为应付账款及合同欠债。应付账款主要为应付工程款，2024年末，公司应付账 款盘活天数有所高潮，同期公司存货及合同钞票盘活天数亦有所延长，2024年营运资金盘活天数较2022 年拉长。2024年末，合同负借主要为地产神色的预收售楼款。 表8 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）         神色                      金额        占比           金额              占比        金额            占比 短期告贷                   12.71        2.72%     2.71            0.55%    15.85          2.92% 应付单子                    9.31        1.99%     9.47            1.94%     9.17          1.69% 应付账款                  142.10    30.36%      161.55           33.05%   186.50         34.30% 合同欠债                   91.38    19.52%       88.75           18.16%   114.03         20.97% 其他应付款                  22.97        4.91%    24.73            5.06%    18.52          3.41% 一年内到期的非流动欠债            28.92        6.18%    38.46            7.87%    55.78         10.26% 其他流动欠债                 30.82        6.58%    25.34            5.18%    35.84          6.59% 流动欠债计算                348.80    74.52%      367.45          75.18%    455.14        83.71% 始终告贷                   78.79    16.83%       87.21           17.84%    68.06         12.52% 应付债券                   35.81        7.65%    29.72            6.08%    14.91          2.74% 非流动欠债计算               119.28    25.48%      121.33          24.82%     88.58        16.29% 欠债计算                  468.08   100.00%      488.78          100.00%   543.71        100.00% 总债务                   225.52    48.18%      227.42           46.53%   232.20         42.71% 其中：短期债务                    76.76    34.04%         76.37    33.58%         114.56      49.34% 始终债务                      148.76    65.96%        151.04    66.42%         117.64      50.66% 尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理 息及净债务的淹没才能仍较好；2024年公司支付的各项税费有所下跌，全年营运现款流（FFO）略有上 升，但其对净债务的淹没才能仍较弱。合座而言公司杠杆水平尚可。 表9 公司现款流及杠杆情状主见            主见称呼                2025 年 3 月              2024 年                 2023 年 筹办举止现款流净额（亿元）                           -15.93                   11.40                  70.97 FFO（亿元）                                      --                   3.33                   0.55 钞票欠债率                                  75.70%                   76.49%                 78.26% 净债务/EBITDA                                   --                   6.15                   4.91 EBITDA 利息保险倍数                                --                   3.71                   3.80 总债务/总老本                                60.02%                   60.22%                 66.10% FFO/净债务                                      --                 2.52%                  0.41% 筹办举止现款流净额/净债务                         -11.13%                   8.61%                  53.47% 解放现款流/净债务                             -11.21%                   7.51%                  52.87% 尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理    公司速动比率水平一般，受益于公司调节瑕瑜期债务结构，2024年末和2025年3月末，现款短期债 务比均比2023年末高潮到1.00以上，现款类钞票对短期债务的淹没才能较好。公司当作深圳市国有上市 企业，融资渠说念多元且运动，扫尾2025年3月末尚未使用的银行贷款授信额度共1,005.47亿元，获取流动 性资源才能相等强。  图4 公司流动性比率情况                          速动比率                        现款短期债务比  尊府着手：公司 2022-2023 年连审审计禀报、2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理 六、 其他事项分析     ESG 风险身分   中证鹏元以为，公司ESG线路对其筹办和信用水平未产生较大负面影响   公司处理   公司与控股股东特区建工旗下子公司深圳市建安（集团）股份有限公司（以下简称“建安集团”）、 深圳市设立（集团）有限公司（以下简称“设立集团”）、深圳市路桥设立集团有限公司（以下简称 “路桥集团”）、深圳市特区建工科工集团有限公司（以下简称“科工集团”）造成同行竞争。2024 年 托公司不竭，具体录用内容后续依据两边协商详情，录用期限暂定三年（以阐扬坚硬录用公约之日起计 算），异日再字据内容情况开展下一阶段深入整合责任。      过往债务践约情况   字据公司提供的企业信用禀报，从2022年1月1日至禀报查询日（2025年6月3日），公司本部不存在 未结清不良类信贷纪录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公斥地行的各样债券均依期偿付利息，无 到期未偿付或过期偿付情况。   字据中国实行信息公开网，扫尾禀报查询日（2025年6月23日），中证鹏元未发现公司被列入寰宇 被实行东说念主名单或失信被实行东说念主名单。      （三）或有事项分析   公司为商品房承购东说念主、棚更神色解典质业主提供连带包袱担保，扫尾2024年末，尚未结清的担保金 额计算82.98亿元，较上年末界限变动不大，仍存在一定或有欠债风险。 表10 扫尾 2024 年末公司对外担保情况（单元：亿元） 担保对象称呼                  是否为关联方    担保余额       担保类型 商品房承购东说念主                      否        80.26   连带包袱保证 棚更神色和城更神色解典质业主              否         2.72   连带包袱保证 计算                                   82.98     - 尊府着手：公司 2024 年年度禀报，中证鹏元整理 附录一 公司主要财务数据和财务主见（团结口径） 财务数据（单元：亿元）                           2025 年 3 月    2024 年    2023 年    2022 年 货币资金                                        83.67    100.64    107.18     92.18 存货                                         230.22    232.58    264.47    328.28 合同钞票                                       139.61    138.36    155.22    134.21 流动钞票计算                                     508.01    528.30    582.67    606.86 非流动钞票计算                                    110.32    110.73    112.09     86.13 钞票整个                                       618.32    639.03    694.76    692.99 短期告贷                                        12.71      2.71     15.85     40.21 应付账款                                       142.10    161.55    186.50    178.65 合同欠债                                        91.38     88.75    114.03     96.86 一年内到期的非流动欠债                                 28.92     38.46     55.78     32.61 流动欠债计算                                     348.80    367.45    455.14    430.93 始终告贷                                        78.79     87.21     68.06    100.61 应付债券                                        35.81     29.72     14.91     15.00 始终应付款                                        0.04      0.06      0.08      0.07 非流动欠债计算                                    119.28    121.33     88.58    121.18 欠债计算                                       468.08    488.78    543.71    552.11 总债务                                        225.52    227.42    232.20    266.81 其中：短期债务                                     76.76     76.37    114.56    115.90 始终债务                                       148.76    151.04    117.64    150.90 扫数者权利                                      150.25    150.25    151.05    140.88 营业收入                                        28.85    213.57    269.99    264.64 营业利润                                         0.64      9.87     19.09     28.06 净利润                                          0.14      5.94     15.05     19.73 筹办举止产生的现款流量净额                              -15.93     11.40     70.97    -14.55 投资举止产生的现款流量净额                                0.68     -2.16     -4.93     -9.16 筹资举止产生的现款流量净额                               -2.83    -15.53    -50.55     36.57 财务主见                                  2025 年 3 月    2024 年    2023 年    2022 年 EBITDA（亿元）                                     --     21.52     27.04     42.16 FFO（亿元）                                        --      3.33      0.55     12.64 净债务（亿元）                                    143.08    132.42    132.72    181.47 销售毛利率                                     13.40%     15.93%    14.60%    20.35% EBITDA 利润率                                     --    10.08%    10.01%    15.93% 总钞票答复率                                         --    1.91%     3.34%     5.06% 钞票欠债率                                     75.70%     76.49%    78.26%    79.67% 净债务/EBITDA                                     --      6.15      4.91      4.30 EBITDA 利息保险倍数                                  --      3.71      3.80      5.23 总债务/总老本                                   60.02%     60.22%    66.10%    71.01% FFO/净债务                                        --    2.52%     0.41%     6.97% 筹办举止现款流净额/净债务                             -11.13%    8.61%     53.47%    -8.02% 速动比率                                         0.80      0.80      0.70      0.65 现款短期债务比                                      1.08      1.32      0.93      0.79 尊府着手：公司 2022-2024 年审计禀报及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理 附录二 公司股权结构图（扫尾 2025 年 3 月末） 尊府着手：公司 2025 年一季度禀报、公开信息，中证鹏元整理 附录三 主要财务主见筹备公式 主见称呼            筹备公式 短期债务            短期告贷+应付单子+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务调节项 始终债务            始终告贷+应付债券+其他始终债务调节项 总债务             短期债务+始终债务 总老本             总债务+扫数者权利                 营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-不竭用度-研发用度+固定钞票折旧、油 EBITDA          气钞票折耗、出产性生物质产折旧+使用权钞票折旧+无形钞票摊销+始终待摊用度摊                 销+其他时常性收入 EBITDA 利息保险倍数   EBITDA/（计入财务用度的利息支拨+老本化利息支拨） 毛利率             （营业收入-营业成本）/营业收入×100% EBITDA 利润率      EBITDA/营业收入×100%                 （利润总和+计入财务用度的利息支拨）/（今年钞票总和+上年钞票总和）/2× 总钞票答复率 产权比率            总欠债/扫数者权利计算*100% 钞票欠债率           总欠债/总钞票*100% 现款短期债务比         现款类钞票/短期债务 附录四 信用等第标记及界说                     中始终债务信用等第标记及界说 标记         界说 AAA        债务安全性极高，失约风险极低。 AA         债务安全性很高，失约风险很低。 A          债务安全性较高，失约风险较低。 BBB        债务安全性一般，失约风险一般。 BB         债务安全性较低，失约风险较高。 B          债务安全性低，失约风险高。 CCC        债务安全性很低，失约风险很高。 CC         债务安全性极低，失约风险极高。  C         债务无法得到偿还。 注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“－”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。                     债务东说念主主体信用等第标记及界说 标记         界说 AAA        偿还债务的才能极强，基本不受不利经济环境的影响，失约风险极低。 AA         偿还债务的才能很强，受不利经济环境的影响不大，失约风险很低。 A          偿还债务才能较强，较易受不利经济环境的影响，失约风险较低。 BBB        偿还债务才能一般，受不利经济环境影响较大，失约风险一般。 BB         偿还债务才能较弱，受不利经济环境影响很大，失约风险较高。 B          偿还债务的才能较地面依赖于精深的经济环境，失约风险很高。 CCC        偿还债务的才能相等依赖于精深的经济环境，失约风险极高。 CC         在歇业或重组时可获取保护较小，基本不行保证偿还债务。  C         不行偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“－”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。                     债务东说念主个体信用情状标记及界说 标记    界说 aaa   在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务的才能极强，基本不受不利经济环境的影响，失约风险极低。 aa    在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务的才能很强，受不利经济环境的影响不大，失约风险很低。 a     在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务才能较强，较易受不利经济环境的影响，失约风险较低。 bbb   在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务才能一般，受不利经济环境影响较大，失约风险一般。 bb    在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务才能较弱，受不利经济环境影响很大，失约风险较高。 b     在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务的才能较地面依赖于精深的经济环境，失约风险很高。 ccc   在不商量外部稀奇支握的情况下，偿还债务的才能相等依赖于精深的经济环境，失约风险极高。 cc    在不商量外部稀奇支握的情况下，在歇业或重组时可获取保护较小，基本不行保证偿还债务。  c       在不商量外部稀奇支握的情况下，不行偿还债务。 注：除 aaa 级，ccc 级（含）以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“－”标记进行微调，示意略高或略低于本等第。                            瞻望标记及界说 类型         界说 正面         存在积极身分，异日信用等第可能晋升。 踏实         情况踏实，异日信用等第概略不变。 负面         存在不利身分，异日信用等第可能缩小。                         中证鹏元公众号   中证鹏元视频号 通信地址：深圳市南山区深湾二路 82 号神州数码国外革命中心东塔 42 楼 T：0755-8287 2897 W：www.cspengyuan.com   www.cspengyuan.com.